Quelles Procédures pour des Loyers Impayés ?

Faire face à des locataires qui ne règlent pas leur loyer représente un véritable cauchemar pour la plupart des bailleurs. Pour résoudre ce genre de situation, il existe de nombreuses solutions généralement simples et parfois plus ou moins complexes. De la négociation à l’amiable jusqu’à la procédure judiciaire en passant par le signalement de l’impayé à la Caf et la résilience du bail, retrouvez toutes les procédures à suivre en cas de loyer impayé.

Opter pour une solution à l’amiable

La négociation à l’amiable est souvent l’une des meilleures solutions envisageables. Sa démarche est simple et non coûteuse. Il se peut que le locataire ait simplement oublié de payer son loyer ou qu’il soit temporairement en difficulté financière. Contactez-le et discutez-en. Si 15 jours après votre négociation il ne donne aucune suite, vous pouvez lui envoyer une demande de mise en demeure.

Le locataire et le propriétaire peuvent aussi recourir à un intermédiaire de justice pour établir un accord de paiement si le locataire se trouve en difficulté financière.

Recourir au paiement de caution ou à l’assurance

Avant de penser à résilier le bail ou à expulser le locataire, le propriétaire peut, dès le constat du premier impayé, s’adresser au garant de la caution du locataire. Au cas où le locataire souscrit à une garantie Visale, le bailleur peut s’adresser à l’Action Logement, l’institution en charge du financement des logements et qui débourse des aides financières aux salariés pour leur logement.

Si le bailleur a souscrit à l’assurance loyers impayés, il peut contacter son assureur pour obtenir l’indemnisation de(s) loyer(s) impayé(s). L’assurance garantie loyer impayé (GLI) permet au propriétaire de mettre son bien en location tout en bénéficiant de la protection contre la dégradation de l’habitation et le non-paiement du loyer par le locataire. En clair, l’assurance pour loyer impayé verse au propriétaire les impayés du locataire défaillant.

Tenir la Caf ou la MSA au courant de l’impayé

Le signalement se fait seulement si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement. Ainsi, le bailleur doit signaler l’impayé à la caisse d’allocations familiales (Caf) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA), qui pourront entamer une action. Il doit de préférence contacter la Caf (ou MSA) par courrier avec avis de réception inclus. S’il ne dénonce pas l’impayé, il risque une amende de 6 856 €.

La somme d’impayés à partir de laquelle le bailleur doit avertir la Caf (ou MSA) varie en fonction du mode de versement de l’aide au logement. L’avertissement se fait lorsque la somme d’impayés double le montant hors charges du loyer.

Demander la suspension du bail et le bannissement du locataire

Résilier un bail ou expulser un locataire dépend fortement de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. Si la clause prévoit la résiliation du bail dès que le locataire manque à ses obligations, le juge peut résilier le bail après avoir constaté le tort sans apprécier l’importance de la faute.

Mettre en œuvre l’expulsion

L’expulsion du locataire se fait uniquement par un commissaire de justice. Au cas où le bailleur expulserait lui-même le locataire, il risque 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. Notez que l’expulsion ne peut aucunement se faire pendant la trêve hivernale.